Dalam dunia investasi, tak terkecuali investasi properti, capital gain adalah pertimbangan utama bagi investor, karena ini berpengaruh pada keuntungan yang mereka dapatkan. Keuntungan investasi properti memang cukup besar, mengingat harga properti semakin naik setiap tahunnya.

Nah, bagi Anda yang tertarik untuk berinvestasi dalam bidang properti, maka Anda perlu mempelajari beberapa hal, salah satunya adalah cara menghitung capital gain. Yuk simak penjelasan tentang apa yang dimaksud dengan capital gain secara lengkap berikut ini.

Pengertian Capital Gain

Capital gain adalah selisih harga beli dan harga jual suatu aset/instrumen investasi, dimana nantinya akan menjadi laba bagi investor. Beberapa orang seringkali menyebutnya dalam Bahasa Indonesia dengan istilah keuntungan modal.

Sedangkan, kebalikan dari capital gain adalah capital loss, yaitu nilai kerugian yang dialami oleh investor. Dimana, harga jual menjadi lebih kecil daripada harga beli. Berbicara mengenai aset properti, keuntungan dan kerugiannya bisa mencapai angka besar hingga ratusan juta.

Keuntungan investasi properti memang sangat menggiurkan banyak orang. Selain memiliki return cukup tinggi, risiko dalam berbisnis properti juga rendah. Apalagi, jika melihat data dari Badan Kebijakan Fiskal (BKF) Kementerian Keuangan, industri properti diperkirakan tetap tumbuh stabil hingga akhir tahun 2019 karena didukung dengan adanya infrastruktur yang semakin membaik di berbagai area.

Jenis-Jenis Capital Gain

Capital gain yang diterima oleh investor dibedakan menjadi dua jenis berdasarkan waktu diterimanya. Diantaranya sebagai berikut.

1. Keuntungan jangka pendek (short-term capital)

Short term capital gain adalah keuntungan dari aset investasi yang bisa diperoleh investor dalam waktu kurang dari satu tahun. Bagi investor yang ingin menghindari risiko, biasanya akan memilih jenis keuntungan jangka pendek.

2. Keuntungan jangka panjang (long-term capital)

Long term capital gain adalah keuntungan yang bisa didapatkan oleh investor dalam waktu minimal satu tahun. Jika Anda ingin memaksimalkan keuntungan pada investasi properti, maka sebaiknya Anda menargetkan keuntungan dalam jangka panjang.

Baca juga: Ini Dia 6 Rekomendasi Saham Properti Terbaik di Indonesia

Cara Menghitung Capital Gain

Rumus menghitung capital gain adalah harga jual properti dikurangi harga awal. Kemudian hasilnya dibagi kembali dengan harga awal kemudian dikali 100.

Rumus Capital Gain = Nilai Jual – (Harga Beli x Jumlah Aset)

Contoh capital gain

Pada tahun 2010, Alwi membeli sebuah properti berupa rumah 2 lantai seharga Rp800 juta. Ia memilih untuk mempertahankannya hingga tahun 2022. Pada awal 2022, harga properti telah mengalami kenaikan cukup pesat. Sehingga, Ia berhasil menjual rumah 2 lantai tersebut seharga Rp1.2 miliar. Maka, cara menghitung capital gain yang didapatkan Alwi adalah?

Capital Gain = Nilai Jual – (Harga Beli x Jumlah Aset)

= Rp1.3 miliar – (Rp800 juta x 1 )

= Rp1.3 miliar – Rp800 juta

= Rp500 juta

So, dari perhitungan tersebut, Alwi memperoleh keuntungan modal atau capital gain adalah sebesar Rp500 juta dalam waktu 12 tahun.

Perbedaan Dividen dan Capital Gain

Meski sama-sama berupa keuntungan dari suatu investasi, namun kedua hal tersebut cukup berbeda. Capital gain adalah diperoleh hanya ketika menjual aset dengan harga lebih tinggi. Sementara, dividen bersifat pasif dan tetap, dimana keuntungan ini akan dibagikan oleh perusahaan pada setiap investornya.

Yield dan Capital Gain dalam Investasi Properti

Dalam dunia investasi properti, keuntungan yang didapatkan tidak hanya berasal dari penjualan. Namun juga dari aktivitas lain, misalnya sewa-menyewa. Nah, karena itu ada baiknya Anda memahami cara lain mendapatkan keuntungan investasi properti, yaitu melalui yield.

Berbeda dengan capital gain yang hanya didapatkan ketika ada transaksi jual beli, Yield adalah keuntungan investasi properti dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti.

Misalnya, harga properti Rp100 juta, sementara harga sewa Rp5 juta per tahun, maka yield properti Anda 5%. Perhitungan ini umumnya dijadikan patokan apakah sebuah properti memiliki potensi yang baik untuk disewakan.

Baca juga: Apa itu Broker Properti? Ini Bedanya dengan Agen dan Sales

Jenis Yield

Yield juga terdiri dari beberapa jenis. Berikut penjelasan serta cara menghitungnya masing-masing.

1. Yield to Call

Begini cara menghitung nilai yield to call.

Yield to Call = [Return + (Nilai Obligasi Sekarang – Nilai Obligasi Terakhir) / Tenor Sampai Calling Saham] / [(Nilai Obligasi Terakhir + Nilai Obligasi Sekarang) / 2] X 100%

2. Yield to Maturity

Cara menghitung yield to maturity melalui rumus berikut.

Yield to Maturity = [Return + (Nilai Obligasi Sekarang – Nilai Obligasi Terakhir) / Tenor Obligasi] / [(Nilai Obligasi Terakhir + Nilai Obligasi Sekarang) / 2] X 100%

3. Yield to Worst

Nilai yield to worst didapatkan dari harga terendah antara yield to call dan yield to maturity. Misal nilai ytc adalah 2%. Sementara nilai ytm 3%. Maka nilai yield to worst merupakan yang terendah, yaitu 2%.

4. Current Yield

Cara menghitung current yield adalah sebagai berikut.

Current Yield = (Nilai Obligasi X % Pertumbuhan Tahunan) / Harga Saham Saat Ini X 100%

5. Dividend Yield

Rumus perhitungan dividend yield adalah seperti berikut.

Dividend Yield = (Nilai Obligasi / Keuntungan Per Lembar Saham) X 100%

Itu dia penjelasan mengenai apa itu capital gain dan cara menghitungnya secara tepat. Dengan mengetahui cara menghitung keuntungan investasi properti di atas, kini saatnya Anda memutuskan untuk mulai investasi. Ingin tahu lebih banyak tips investasi lainnya?